QY球友会网站随着行业调整,越来越多头部房企迫于资金压力退出角逐土地市场。与此同时,以中国建筑、中国铁建、中国中铁等为代表的建筑工程巨头,频频下场拿地,成为房地产领域新力量。
今年前8个月,中国建筑地产业务合约销售额为2339亿元;期末土地储备建筑面积为8387万平方米,其中新购置土地建筑面积为440万平方米。
无论是销售额还是土地储备规模,都超过了“地产一哥”保利发展。今年前8个月,保利发展销售额为2208亿元;土地储备建筑面积约7140万平方米。
“从在手地产存货来看,90%以上都集中在一二线城市核心位置,总体资产质量还是比较优质的,销售预期良好,风险可控。”中国建筑副总裁、财务总监黄杰在业绩会上说。
“建筑公司下场做房地产的驱动力在于,其建筑施工业务的萎缩与对新增长机会的迫切需求。鉴于开发项目的利润收入相较于施工业务更为可观,建筑公司从乙方角色转向房地产开发商,通过自主拿地开发、直接建设的方式,有效弥补了因房企风险暴露而带来的业务缩减问题。”RCC瑞达恒研究院认为。
这些央企、国企建筑商,凭借先天优势,出于抄底时机及盈利结构追求,正在成为土地拍卖市场上不容忽视的生力军,甚至有冲击地产头部阵营的势头。
中国建筑、中国铁建、中国中铁、中国交建、中国电建、中国中冶、中国能建、中国核建这八大央企,在基建领域中赫赫有名,它们是中国基本建设的主力军,也是房地产隐形新“地主”。
中国建筑组建于1982年,前身为原国家建工总局,是中央直接管理的53家国有重点骨干企业。中国建筑原本是国内最大的龙头承包商,近几年开始全面进军地产开发领域。
中国建筑的业务主要可以分成房建、基建和房地产开发业务三大块,其中房建和基建是营业收入的贡献大头,但房地产开发业务的毛利率最高。
今年上半年,中国建筑实现净利润294.5亿元,排名八大建筑央企首位。其中,来自地产业务的毛利润达226亿元,占集团总毛利的21.9%;房地产业务毛利率达19.4%,远高于房建业务的7%和基建业务的10.2%;房地产开发业务营业收入为1164亿元,占总营业收入的比重为10.2%。
“在中国建筑2024年4000多亿元的投资预算安排中,房地产开发类项目的投资预算大约占到3/4,其中新增土地储备占据绝大部分预算,公司上半年新获取的28宗土地均位于一线城市以及强二线城市的核心区域。”中国建筑副总裁、总法律顾问吴秉琪称。
中国建筑一共控制着10家地产平台,包括中海系2家和中建系8个工程局(业内称为“中建八子”)。最突出的是中海地产,其2024年上半年销售额占到中国建筑上半年地产销售总额的70%。今年前8个月,中海地产累计实现合同物业销售额约1800.29亿元,居房地产业第二。
“中建八子”对扩张规模也很执着。今年上半年,“中建八子”房地产销售总额近800亿元。在拿地扩张上,中建壹品、中建智地新增土地货值稳居行业TOP5。其中,中建壹品2024上半年权益拿地金额为213亿元,冲至行业第二,仅次于建发房产;相比去年同期55亿元的权益拿地额,猛增2.9倍。
在8家建筑央企中,中国铁建的房地产业务规模仅次于中国建筑。2024上半年,中国铁建房地产板块实现销售金额395.5亿元,在全国房企中排名第13位;房地产开发业务营业收入315.48亿元,同比增长47.34%,占总营业收入的比重为6.11%;房地产开发业务毛利率为11.44%,同比减少0.88 个百分点。
中国铁建在拿地扩张上颇具野心。今年前8个月,中国铁建新增土地货值360.4亿元,在新增土地货值TOP100中排名第9;新增土地建筑面积175.9亿元,排名第2,仅次于华润置地。
与中国建筑、中国铁建相比,中国中铁的拿地动作稍显收敛。中国中铁(全称“中国铁路工程集团有限公司”),早在20世纪90年代就开始涉足地产开发业务,旗下主要房地产开发平台是中铁置业,亦是国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一。
今年上半年,中国中铁的特色地产业务(包括土地一级开发和房地产二级联动开发)实现销售额132.5亿元,同比下降 63.3%;房地产开发营业收入144.81亿元,同比下降30.78%,占集团总营业收入的比重仅2.66%;房地产开发毛利率为12.57%,同比减少2.42个百分点。
据中国中铁披露,房地产开发业务营收和毛利减少的主要原因是,房地产市场持续下行,销售价格下降,销售周期延长。
今年以来,中国中铁一直热衷在一二线城市拿地,其中在上海拿地费用最多。1~8月,中国中铁新增土地建筑面积为75.6万平方米,当月排第28名;截至6月末,土地储备建筑面积共计1194.82万平方米。
“中字”三巨头中国建筑、中国铁建、中国中铁,已经成为无可争议的行业主力。其他“中字”基建巨头中国交建、中国能建、中国中冶、中国电建等,也在持续“跨界”房地产。
近日,有投资者向中国交建提问,公司中报中现金流急剧恶化,负债上升,公司目前偿债压力如何?公司如何应对全国基建投资放缓、房地产市场低迷的冲击?
对此,中国交建回复称,公司上半年资产负债率74.8%,处于合理水平。下半年,公司按照全年计划加快推进做实资产工作,按照建筑行业市场惯例加强应收账款催收力度,力争全年资产负债率继续保持在合理水平。此外,公司主营业务没有房地产业务。
但中国交建旗下有两大地产上市平台,一是中交地产(A股),二是绿城中国(H股),都是房地产行业头部房企。尤其是绿城中国,扩张迅猛,上半年实现销售额1265亿元,冲进销售榜前五;1~8月拿地面积144万平方米,亦跻身行业前五。
中国中冶作为隶属中国五矿的特大型建筑央企,是全球最大最强的冶金建设承包商和冶金 企业运营服务商;但其房地产业务做得并不算出众。
2024上半年,中国中冶的综合地产业务营业收入为50.3亿元,同比减少27.55亿元,降幅为35.39%;综合地产业务毛利率为6.76%,同比减少1.58个百分点,主要是当前房地产市场继续承压,行业仍处于周期性调整,市场需求不足。
中国中冶旗下中冶置业集团,2024上半年净利润亏损34.98亿元,亏损额占上一年末净资产的36.79%。亏损主要由于项目销售进度不及预期、资金占用时间延长及计提减值等原因。
中国电建旗下唯一的房地产开发平台中国电建地产亦处于亏损中。2024上半年,中国电建地产营业总收入44.55亿元,同比增加40.62%;净亏损4.63亿元,去年同期净亏损6.83亿元。
但这并不妨碍电建地产积极扩张。8月29日,电建地产以16亿元摘得北京门头沟新城地块,销售指导价6.1万元/平方米;此前一个月,电建地产首进苏州,拿下吴中越溪地块。
八大基建央企中,中国能建的房地产业务毛利率最高。2024上半年,中国能建的房地产(新型城镇化)营业收入为38.25亿元,同比下降45.42%;但毛利率高达36.35%,同比上升17.82个百分点。
此外,上海建工、北京建工、陕西建工等地方建工国企,也开始借助资源优势下场做房地产开发了,且拿地迅猛。
但不可否认的是,房地产市场下滑的影响仍然不可忽视。旗下有地产业务的基建企业,其房地产业务普遍出现下滑。例如,今年上半年,中国中铁、中国铁建、中国建筑的房地产业务销售额同比分别下降63.3%、25.5%及20.6%。
黄杰表示,这几年中国建筑已经在主动压缩住宅业务规模,积极推进存量房地产企业债权化解。下半年将进一步加强对房地产发展形势的研判,动态评估各类企业发展的状况,完善高风险客户的预警机制。
对于未来走势,“我们认为,随着新型城镇化的推进,整个房地产行业可能会下行,但结构性机会仍然存在,市场发展空间仍然还是有的。”黄杰说。
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