QY球友会官网11月10日，港股上市公司帝王实业控股（01950）称已与陕西华彬置业订立不具法律约束力的谅解备忘录，拟购买其物业资产的全部或部分所有权。公告显示，目标资产位于北京市东城区，是当年开盘一度火爆的北京银河SOHO的部分物业资产，按照地段价格粗略估计，该资产价值为3亿元左右。
买家帝王实业成立于2019年，2020年在港股IPO。两大业务之一是人工革化学品业务，主要从事涂饰剂合成树脂的研发、制造销售；之二是2022年启动的白酒业务，依托贵州帝池王酱酒业创立了“帝皇池”“地龙池”两大自有品牌。
在策略上，此次购买SOHO写字楼等相关物业资产与白酒业务的扩张有关。资料显示，企业想借助首都地标性商业建筑北京银河SOHO，提升公司在公众中的品牌知名度。
从业务营收来看，仅打入市场半年有余的白酒业务已经在营收层面实现反超。2022年年报显示，人工化学品和白酒分别占营收比重51.9%、48.1%；而今年上半年，占比已经为44.54%、55.46%，白酒业务已乘胜追击。
交易的另一边，卖方陕西华彬是一家房地产开发公司，由宝鸡市第一大民企彬县煤炭有限责任公司（下称“彬煤”）100%控股。彬煤是陕西的能源大户，成立于1956年，前身是彬县百子沟煤矿，1998年改制为股份合作制企业。
其官网显示，自1998年产权制度改革以来，彬煤累计实现工业总产值2141亿元，销售收入2416亿元，利税总额425亿元，上缴国家税费125亿元。2022年实现工业总产值437亿元，销售收入491亿元，利税总额75亿元，上缴国家税费16.6亿元。由于是最早一批的煤炭企业，在完成早期的原始资本积累后，彬煤已经将业务版图延伸至电力、建材、酒店服务、金融投资等。
北京地产圈一直有“东富西贵”的说法，而这次交易的资产就位于北京市东城区，在距离工体仅3公里的北京银河SOHO综合体内。具体来看，是北京银河SOHO的A座15层（2580.39平方米）、16层（2287.9平方米）、17层（1980.2平方米），B座写字楼5层（3804.36平方米）以及11个地下停车位，累计合计面积为10652.85平方米。
据“房天下”相关信息显示（上图），该写字楼目前价格在2.4万-3万元之间，由于我们无从得知彬煤购入银河SOHO投资的时间，故无法判断其是否获利。
从1998年房改至今，已有20余年，在这期间楼市大致有三轮上涨周期：2004-2007年、2009年-2013年、2015年-2019年。纵观北京楼市，有数据统计显示，从1989年至2021年，北京市核心区的房价年化复合涨幅约13%，2007年北京主流房价涨幅超50%。
在早期楼市红利期，北京限购政策还未出台前，面对如此超额收益，一些全国性投资者很难不心动，当然陕西企业也不例外。金融棒棒糖关注到，在全国房地产市场处于上行周期之时，一些陕西上市公司也争相参与其中。
如天和防务（300397），根据其2016年发布的一则《关于拟处置房产的公告》可知，因企业战略布局和业务发展需要，公司于2009年、2010年前后一共购置了北京三套房产，分别位于北京市朝阳区北辰西路69号19层1单元2201、2202（建面分别为221.59m²、405.10m²），以及北京市朝阳区北四环中路6号华亭嘉园C座2层204室（建筑面积156.58m²）。
具体来看，三套房产的账面原值分别是405.62万元、743.39万元、351.48万元（合计1500.49万元），折算下来，公司当时购买均价约为2万元/m²。而公告指出，拟公开出售价格分别不低于680万元、1250万元、700万元（合计2630万元），而最终以累计2978万元的价格完成交易，产生收益1478万元。这意味着，六年累计投资收益率约98%。
再如烽火电子（000561），2020年发布《关于控股公司拟挂牌转让部分房产的公告》，其控股子公司拟出售西安28套房产和北京2套房产及1车位。
我们尤其关注到，北京两套房产位于海淀区润千秋佳苑的商品住宅，2020年评估单价超7万元/m²，2套房产总价约1600万元。该小区于2006年建成，开盘价9000元/m²，距离西二旗软件园仅5公里，现在来看属于黄金地段。尽管当年公告发布后，并没有顺利成交，然而这似乎并不遗憾，因为现在的单价已涨至10万/m²。
此外，烽火电子于2020年设立北京研发中心，以自有资金购买了约3500平方米的办公写字楼，房屋支付价款不高于1.92亿元人民币。
当然除了上市公司，西北煤老板们当年也都摩拳擦掌，蠢蠢欲动，正如潘石屹回答记者问题时曾透露：2010年，银河SOHO之所以能卖出146亿成为单体项目的全国销售冠军，主要是因为卖给了西北煤老板和营老板等主要客户。
从上述企业的一系列动作不难看出，需求端对于房地产资产购买动机无非两种：其一是投资需求，在顺周期趋势中可以实现资产增值，且较多对标于普通住宅。其二则是扩张需求，类似于在北京布局研发中心，则更倾向于写字楼。
激荡40年的房地产市场当然不例外，万科郁亮曾表示：“黑铁时代”的房地产已进入“缩表出清”阶段。面对存量博弈的市场环境，企业级客户正在开始“资产腾挪”，寻找新的投资标的。
有媒体报道其最新动作是：2023年5月，彬煤集团斥资2.7亿元在宝鸡市太白县拿地99亩，计划布局“康养+文旅”项目。
具体来看，两宗地块均位于宝鸡市太白县咀头镇拐里村，其中TB2023-06宗地面积为5.338公顷（折合80.07亩），土地用途为普通商品住房用地，该地块被彬煤全资孙公司彬湖旅游以2.4亿元摘得；TB2023-07宗地面积为1.2566公顷（折合18.849亩），土地用途为其他商服用地，该地块被彬湖文旅以3000万元摘得。
新西兰海外投资办公室（OIO）曾透露，2015年批准了中国公司Rainbow Holdings NZ收购Pararekau Island和Kopuahingahinga Island的计划。这两座奥克兰离岛最终以4150万纽币（折合人民币约1.8亿元）成交，中国投资者计划总投资1.306亿纽币在此建设六星级豪华度假村和自然保留地。
据OIO资料显示，这家中国公司应为陕西华彬能源集团公司旗下的新西兰彩虹控股投资有限公司，而这名投资者名为Wanying He，大概率是陕西彬煤创始者何万盈。
如达刚控股（300103）2.8亿剥离子公司。上市公司计划出售子公司“众德环保”52%股权，交易作价2.8亿元。据悉，自2019年企业收购众德环保后，扣非净利润已连亏三年，并且2023年一季度仍未见好转，众德环保成为一个急于脱手的烫手山芋。
如彩虹股份（600707）3.16亿盘活资产。为回笼资金，公司控股子公司“电子玻璃”将目前处于闲置状态的玻璃生产线池炉设备中的贵金属铂、铑材料出售给关联方，转让金额高达3.16亿元。
行文至此，金融棒棒糖所持观点是：无论是对闲置资产的盘活，还是对不良资产的剥离，多数陕西企业都在深度调整，或更加关注主业进展，或谋取新赛道新项目，让“精进主业”替代“坐等升值”，总归是一个积极的大信号。
